ما شاء الله تبارك الله ما شاء الله لاقوة الا بالله , اللهم اني اسالك الهدى والتقى والعفاف والغنى

"اللَّهُمَّ إِنِّي أَعُوذُ بِكَ مِنْ زَوَالِ نِعْمَتِكَ، وَتَحَوُّلِ عَافِيَتِكَ، وَفُجَاءَةِ نِقْمَتِكَ، وَجَمِيعِ سَخَطِكَ "


احدث الاعلانات
المتواجدون الآن ؟
ككل هناك 0 عُضو متصل حالياً 0 عضو مُسجل, 0 عُضو مُختفي و 0 زائر :: 1 روبوت الفهرسة في محركات البحث

لا أحد

مُعاينة اللائحة بأكملها


شاطر
avatar
Admin
عدد المساهمات : 181
تاريخ التسجيل : 28/10/2014
معاينة صفحة البيانات الشخصي للعضوhttp://aswaqcleopatra.forumegypt.net
14032015
7 نصائح لشراء عقارات استثمارية.. أبرزها مراعاة الموقع
يعد الاستثمار في العقار من أكثر أنواع الاستثمارات تحقيقا للأرباح ومن أكثر الأنشطة الاقتصادية شيوعا بين الناس, فلا يقتصر النشاط على تجاره المحترفين فحسب بل إن فئة عظمى من المجتمع تستطيع توليد دخول جيدة عن طريق الاستثمار العقاري وهم إما متفرغون للعمل العقاري أو أنهم يستعينون به لتوليد دخل إضافي إلى دخولهم الأصلية. إلا أن النشاط العقاري يعد من أكثر الأنشطة تعقيداً وتداخلاً بين الكثير من المتغيرات والمعطيات السكانية منها والديمغرافية والتخطيطية والتمويلية والتشريعية. ولكن ينظر إليه في البلاد العربية عامة وفي منطقة الخليج بشكل خاص بأنه من أكثر القطاعات أماناً واستقراراً. هنا تقرير أعدته مجموعة كسب المالية:

هذا الأمان أتى بفعل قوة الطلب على السوق العقارية الذي هو مدفوع بالأساس من عدة عوامل أهمها الزيادة الكبيرة في عدد السكان والطفرة الاقتصادية التي تعيشها المنطقة وكذلك زيادة رقعة مساحة المدن وما يرافقها من نهضة عمرانية شاملة بل إن الأمر تعدى ذلك الى إقامة مدن جديدة كلياً وعلى مساحات واسعة من الأراضي مما أدى إلى زيادة الثقة بالقطاع العقاري وتوجه الاستثمارات اليه بشكل هائل من الشركات العملاقة التي تتمتع برساميل ضخمة ودراسات وأبحاث متقدمة وامتيازات عديدة للتطوير والتشغيل.



على المستوى الفردي

ولكن على المستوى الفردي يعتمد نجاح الاستثمار في العقار على قرار المستثمر فقط, هذا القرار إن لم يكن مصحوباً بالخبرة الكافية وبتوافر مقومات نجاح القرار فإن المستثمر قد يعرض نفسه لخسائر محتملة أو قد يكون عرضة لفترة انتظار قد يطول أمدها حتى تسترد الأسعار عافيتها. ولمساعدتك في بدء مشروعك العقاري الأول أو توسيع أعمالك العقارية نورد لك بعض النصائح أما إذا كنت من المحترفين والمتمرسين فإن ما يرد في هذه المقالة هو تذكير لك فقط.

اعلم أن الاستثمار العقاري ينقسم إلى قسمين: الأول طويل الأجل يهدف إلى امتلاك الأراضي التي من المتوقع انتعاشها خلال السنوات الطويلة المقبلة أو امتلاك العقارات التي تدر دخلاً من إيجاراتها, والثاني قصير الأجل ويهدف إلى بيع العقار مباشرة بعد امتلاكه أوبعد إدخال تحسينات عليه.

وعليه فإن جدوى العقارات تنطوي على سرين كبيرين الأول وهي مقولة مشهورة: "الموقع ......الموقع .....الموقع" فالعقارات لا تزداد قيمتها دائما, فقد يراوح متوسط الزيادة المعهودة 5 في المائة سنويا على سبيل المثال ولكن هناك الكثير من المواقع التي لم تزد فيها أسعار العقارات لعشرات السنوات. والثاني: حال العقار المراد شراؤه بما يشمله من مواصفات وموقع.

4 قواعد مهمة

ويقوم هذان السران على أربع قواعد مهمة ينبغي التقيد بها خاصة للمبتدئين في الاستثمار العقاري وهذه القواعد هي:

1- اشتر أملاكاً في منطقتك المحلية: فإذا أردت أن تكون مستثمراً ناجحاً فإنه يجب عليك أن تكون على علم تام بما تفعله. وإذا كنت قد أمضيت عدة سنوات في منطقة معينة فاعلم أنك تتميز عن غيرك بمعرفة العقارات المحلية أكثر مما تظن فإنك وإن كان لديك فكرة جيدة عن عقارات المناطق المجاورة إلا أنها لا ترتقي إلى المستوى المطلوب من المعرفة والإلمام وهذا سبب كاف للابتعاد عنها والتمسك بمنطقتك المحلية, إن بقاءك في منطقتك يمنحك فرصة التعرف على سوق العقارات حق المعرفة وهذا هو أهم عامل للحد من مخاطرتك وزيادة احتمالات تحقيق الربح.

2- استثمر أموالك في العقارات الجيدة أو الجديدة الواعدة: فالمقولة القديمة التي تفيد بأن القواعد الثلاث للاستثمار في العقار هي (الموقع فالموقع فالموقع) صحيحة كذلك إذا استطعت أن تشتر في المناطق الواعدة فأنت على موعد مع تحقيق أرباح طائلة. ولكن هناك نوعان للمواقع الرائعة تلك التي ثبت أنها مجدية فعلاً وتلك هي التي على وشك أن تحتل موقعاً رائعاً فيمكنك جني أرباح في الحالتين واليك الوسيلة:

- في المناطق المجاورة احرص على شراء العقارات الأرخص وبهذه الطريقة فإن أي أموال ستنفق على إصلاحها ستعود إليك بضعف إلى ثلاثة أضعاف الأموال التي استثمرتها بها, وعندما تشتري عقاراً رديئاً في مكان رائع فإن ميزة المكان الرائع تدعمك وترفع سعر البيع بمجرد أن يبدو العقار في شكل مقبول وبالطبع فليس من السهل شراء أقل العقارات سعراً في مثل هذا المكان الجيد وبسعر رخيص ففي الغالب ستجد أن صاحب العقار على دراية بمجريات الأمور ولكن في حالة العقارات التي في وضع سيئ جداً يمكنك أن تحظى بصفقة جيدة.

- في المناطق المجاورة الواعدة اشتر مجموعة من العقارات سواء وحدك أو بالاشتراك مع مجموعة من المشترين ستعمل على الارتقاء بالجوار مما سيترتب عليه زيادة الأسعار بشكل يفوق توقعاتك أحياناً.

3- اشتر أبنية متينة وجدد متى تسنى لك هذا: فليس هناك ما هو أسوأ من إدارة مبنى سيء فالمستأجرون يشتكون ويترددون في سداد الإيجار ويتعاملون معك كما لو كنت محتالاً عليهم، كن شديد الحذر فيما يتعلق بالعقارات التي تعاني من حالة حرجة وغالية الثمن, لا تشتر أي عقار يعاني مشكلات جوهرية كالسقف الرديء أو الصرف السيئ أو نظام الكهرباء الفاسد فتكلفة إصلاح هذه المشكلات ستلتهم أية أرباح يمكنك أن تجنيها.

4- قم بإقامة شبكة معارف من الحرفيين الموثوقين: إذ أنك في حاجة دوماً إلى سباك وكهربائي وبستاني ... وغيرهم، وتحر الدقة في اختيارك بحيث تقلل من سعر التكلفة واستعن بعمال موثوقين يعكفون على العمل الجاد.

القواعد الخمس لبدء استثمار عقاري ناجح:

القاعدة الأولى:ابدأ بما تعرفه: وهذا يؤكد لنا السر الأول الذي ذكرناه في البداية عن الاستثمار في منطقتك المحلية والمناطق المجاورة الواعدة, فمن الصعب أن تصبح خبيراً في قيمة العقارات في كل أرجاء المدينة لذا ركز على واحد من اثنين من الأحياء التي تعرفها فالعقارات التي تباع بأقل من قيمتها السوقية لن تنتظر لفترة طويلة لذا عليك أن تتخذ الإجراءات العملية المطلوبة من أجل اكتشاف الصفقات وكن على استعداد لاقتناصها في اللحظة المناسبة.

القاعدة الثانية: تأكد من وجود سوق نشطة: فإن أفدح الأخطاء التي يرتكبها المستثمرون هو فشلهم في تحديد ما إذا كان هناك سوق نشطة أم لا ويقع هذا الخطأ في الأغلب عندما يخرق المرء في الغالب القاعدة الأولى وهي أن يبدأ بما يعرفه. فبمجرد أن يبدأ من منطقته المحلية والمناطق المجاورة له فإنه على علم أكيد بمستوى الطلب وجودة السوق. أما إذا أراد تجاوز الحدود في مرحلته الأولى فإن احتمالات إخفاقه في مستوى تحديد حجم السوق وجودته تكون أكبر.

القاعدة الثالثة:تأكد من طريقة الشراء الصحيحة: فبمجرد أن تعرف قيم العقارات في منطقتك المستهدفة بشكل جيد تكون على استعداد لاكتشاف الصفقات المناسبة في اللحظة التي تظهر فيها. ويتأتى ذلك بالبحث الدؤوب عن العقارات المعروضة للبيع بالصحف والإنترنت والمكاتب العقارية ومتابعة كافة الصفقات التي تتم ومن ثم مقارنة هذه الأشياء بالقيم التي عرفتها عن قيم العقارات في المنطقة المحددة وبالتالي فإنك سرعان ما ستصل إلى مرحلة تشعر فيها بأنك تعرف كل العقارات المعروضة للبيع في منطقتك المستهدفة وستبدأ بالبحث فقط عن القوائم الجديدة.

وإليك العديد من النصائح حال الشراء والتي قد يغفل عنها بعض المستثمرين رغم أهميتها البالغة:

1- تحديد المساحة التي ترغب فيها ومتوسط السعر الذي تريد الشراء به حتى توفر وقتك ومجهودك عند إجراء عملية البحث عن طلبك.

2- لا تقم بدفع أية مبالغ نقدية في شكل مصروفات معاينة إلا بعد أن تتأكد من حسن سمعه الوسيط الذي تتعامل معه فهناك بعض مكاتب الوساطة التي ترتزق من مصروفات المعاينة وذلك بعمل إعلانات غير صادقة عن مبيعات لشقق أو أي عقار آخر ويكون سعره أقل كثيرا من المعقول لإغرائك بدفع مصروفات المعاينة فوراً ويقوموا بالاتفاق مع مالك الوحدة بإحضار العملاء لمعاينه الشقة في مقابل حصوله على جزء من مصروفات التحصيل ثم بعد ذلك يتم إخبار العملاء بأن صاحب الشقة صرف النظر عن عملية البيع أو الإيجار وهكذا في كل إعلان, لذا يجب عليك الحذر وعدم تصديق الإعلانات التي تنخفض أسعار عقاراتها عن الحد المعقول.

3- عند قيامك بأي عملية شراء عليك التأكد من أن البائع هو المالك الفعلي للوحدة وإن كانت الوحدة ملكا لورثة فعليك التأكد من حضور جميع الورثة أو من ينوب عنهم بتوكيل بيع حيث إنه لو تم البيع بغياب أحد الورثة فمن حقه الرجوع عليك ببطلان العقد وهي قضية تمتد حبالها في المحاكم.

4- عليك أيضا طلب صورة من عقد العقار وإعلام الوراثة في حالة أن يكون العقار ملكا لورثة والتأكد من صحة الأوراق كلها من خلال محامي متخصص في المسائل العقارية أو بالسؤال في الجهة المختصة عن ذلك.

5- إن كان العقار مرهونا لبنك فعليك الذهاب للبنك المرهون له العقار والتأكد من رفع الرهن من عليه وعليك الإطلاع قبل الشراء على الورقة الموجهة من البنك إلى مالك الوحدة برفع الرهن من على الوحدة مع الاحتفاظ بتلك الورقة بعد إتمام عملية الشراء.

6- عند قيامك بشراء عقار عليه أقساط متبقية من ثمن شرائه عليك الذهاب للجهة الممولة أو الشركة التي باعت ذلك العقار للمالك الأصلي والتأكد من قيمه الأقساط المتبقية على العقار وإن كان العقار أرضا والشركة تقوم بعملية بناء تلك الأراضي وتقسيط ثمن البناء على المالك فعليك معرفة ما تم دفعه والأقساط المتبقية وإن كانت الأرض لم يتم بناؤها بعد فعليك السؤال من أن ثمن البناء الذي اتفقت الشركة مع المالك الأصلي على بناء عقاره به سيكون ساريا عليك بالأسعار القديمة دون تحميلك أي مبالغ إضافية ناتجة عن ارتفاع أسعار مواد البناء بالسوق وكل ذلك تقوم به قبل دفع أي مبالغ مقدمه لمالك الوحدة.

7- لا تقم بالتوقيع على تفويض مطلق لأي وسيط أو مكتب وساطة.

شراء وبيع العقارات تحت الإنشاء:

إن إنشاء أي عقارات جديدة في أي منطقة يعني أن هناك نموا جديدا فيها, وهذا يعني أن الإقبال والمنافسة فيها ستكون شديدة ومن ثم سيكون بإمكانك أن تشتري وحدة سكنية بقيمة 200 ألف ريال مثلا وهي تحت الإنشاء ومن ثم يمكنك بيعها بزيادة لا تقل عن 25 في المائة في غضون سنة على الأكثر وهي مرحلة الانتهاء من البناء. وتذكر دائما بأنه يمكنك أن تدفع جزءاً يسيراً من المال في مقابل الحصول على الوحدة السكنية كمقدم للعقد ولن يجبرك البائع على دفع قيمة الوحدة كاملة إلا بعد الانتهاء من التنفيذ وهذا يعني أنك على استعداد للقيام بشراء عدة وحدات بمبلغ وحدة واحدة فقط.

شراء وبيع العقارات التي تحتاج إلى تجديد:

تكمن المهارة في هذا الجانب في إمكانية تحديد وقوع الربح بعد تغييره. فإذا كنت قادراً على البحث عن عقار في حالة سيئة وتستطيع إضافة بعض التحسينات عليه ومن ثم بيعه بفارق عن سعر العقار وتكلفة التحسينات فاعلم أنك ستحقق أرباحاً جيدة من وراء ذلك. والسر وراء تحقيق تلك الأرباح من هذا النشاط الاستثماري يتمثل في جعل نفقات التحسينات أقل بشكل ملحوظ, فإذا كان سعر العقار أقل بـ 50 ألف ريال عن قيمته السوقية فإن مقدار الإنفاق الواجب أن يتم على عملية التحسينات ينبغي ألا تتجاوز العشرة آلاف إلى 15 ألفا. حاول دائما التركيز على الانطباع الأول فيمكن للباب الأمامي أن يولد انطباعات أولى عن المبلغ الذي يساوي بيتك لدى بعض المشترين المحتملين. إنه من الصعب القول إن لا أحد سيشتري بيتا بسبب الباب الأمامي ولكن الكثير من المشترين يتجولون في البيت لرؤية كيف يبدو المنزل هل هو جيد أم لا والباب الأمامي يولد انطباعا عاما.

وهناك ثلاث قواعد لشراء وبيع المنازل من هذه النوعية:

1- قم بشراء العقارات منخفضة القيمة: فليس بالإمكان أن تجعل عقارا مكتمل القيمة أكثر قيمة بإصلاحه وتجديده. فالفكرة تتمثل في أن تبحث عن عقار قيمته أقل مما ينبغي أن تكون عليه وذلك مقارنة بعقارات أخرى لها المميزات نفسها في المنطقة نفسها ومن ثم تقوم بتجديده وتحسينه والإنفاق عليه حتى يصبح جديراً بالقيمة المفترض أن تكون.

2- ضع ميزانية للإصلاح والتجديد التي تتيح لك قدراً كافياً من الأرباح كي تصل إلى هدفك المالي, فشراء وبيع العقارات التي تحتاج إلى إصلاح وتجديد عمل ممتع يمكنك أن تقرر مسبقا مقدار الأرباح التي تريده من هذا النشاط أن يحققه لك ثم تقسم هذا المقدار على عدد الصفقات التي يمكن أن تتوقع تحقيقها من هذا النشاط فمثلا إذا كان هدفك هو كسب 90 ألف ريال في العام الأول فربما تقرر أنك تحتاج إلى أن تكسب 30 ألف ريال على ثلاث صفقات.

3- كما أن النفقات عادة ما تفوق توقعاتك فإن الأسعار تحبطك في بعض الأحيان وللتعامل مع هذه الحقيقة ينبغي أن يكون لديك أسلوب متعقل في البيع كما ينبغي أن تكون على استعداد لأن تقلل من السعر الذي تطلبه إذا كانت ظروف البيع تملي عليك ذلك وإليك هذه القاعدة الموثوقة: (لا تتشبث بالعقار أكثر من فصل واحد أو عام واحد) فعلى المدى الطويل ستكسب المزيد من المال عن طريق إجراء صفقات أكثر ومن ثم يكون إجمالي الأرباح عن جميع هذه الصفقات أكبر وإن كان كل ربح منها على حدة صغيراً.

القاعدة الرابعة: احرص دائما على المعاينة: لا تشتر منزلاً أو عقاراً تجارياً أبدا دون معاينته, والمعاينة الجيدة تكون من شخص معروف عنه الأمانة والصدق. (لا تتعاقد أبداً دون إضافة فقرة تمنحك حق استرداد العربون إذا نتج عن المعاينة شيء غير متوقع وغير مرغوب فيه).

ومن هذه الأشياء غير المتوقعة المبالغ المترتبة على الموقع من فواتير الخدمات العامة والمخالفات القانونية.

العوامل المؤثرة في سعر العقار:

1- العوامل السوقية:

وهي العوامل الخاضعة للعرض والطلب وتمثل سعر المتر بالمنطقة وقت الطلب (أي السعر الآني للسوق بغض النظر عن الاحتمالات المستقبلية للسعر)

2-العوامل التخطيطية:

العوامل التخطيطية لتقييم سعر العقار تمثل السعر الفعلي للعقار آخذاً في حسبانه العوامل المستقبلية المؤثرة في السعر - ونجد بعض البنوك تطلب هذه الدراسة لتقييم سعر أي عقار بغرض التمويل - وتشمل هذه الدراسات التخطيطية دراسة العقار من حيث: اتجاه النمو العمراني للمدينة, توافر الخدمات التحتية, نظام البناء في المنطقة, موقع العقار بالنسبة لمخطط الموقع العام وعدد الواجهات, دراسة وضع السوق لخمس سنوات ماضية للمخطط والمخططات المجاورة, دراسة عقارات مشابهه بالموقع نفسه لتحديد الدخل الحالي ومقارنته بدخل العقار, دراسة عقارات مشابهه بالموقع نفسه لتحديد معدل الإشغار ومقارنته بإشغار العقار, تحديد مساحات البناء ومستوى التشطيب ونسبة الاستهلاك وتكلفة البناء بعد حسم نسبة الاستهلاك وكذلك الوضع العام لسلامة المبنى من الناحية الإنشائية.

القاعدة الخامسة:لتكن لديك دائماً خطة احتياطية:

أهم مبدأ في تقليل المخاطرة وزيادة احتمالات تحقيقك الأرباح على كل صفقة عقارية تتمثل في أن تكون لديك خطة احتياطية مناسبة, فحتى على الرغم من أنه قد لا يكون لديك أي خطط لتأجير عقار تنوي بيعه فمن الأفضل أن تتأكد من أنك تستطيع تأجيره بربح (أو على الأقل بالوصول إلى نقطة التعادل ) إذا اضطررت إلى ذلك.

جميعنا سمعنا قصصاً عن المستثمر الذي يشتري بيتاً ويقوم بدهانه وبتركيب باب أمامي جديد وزراعة القليل من الورد في حديقته وبيعه بعد شهر من شرائه بربح يقدر بـ 50 ألف ريال, وفي حين أن هذا النوع من النجاح شائع في السوق سريعة الحركة عندما يتم شراء العقارات بأقل من قيمتها السوقية إلا أنه لا يمثل قاعدة عامة. ادخل في أي صفقة عقارية _ سواء كنت تخطط للبيع السريع أو للاستثمار لوقت طويل ـ بآلية دفاعية جيدة وأفضل الآليات الدفاعية الجيدة تتمثل في التأكد من أن الدخل الإيجاري الذي يمكن أن يحققه العقار سيغطي التكاليف الشهرية لرأس المال والضرائب وفوائد التأمين إن وجدت.

ابحث عن القيم الإيجارية الموجودة في منطقتك عن طريق التحري حتى تحدد حد الأمان في استثمار عقاري معين ثم قم بحساب إجمالي الدخل الذي يحققه الإيجار واقسم الدخل الإيجاري المحقق في كل عام على السعر المطلوب. إن العائد الإيجاري الذي نسبته 10 في المائة سنوياً يوفر حد الأمان المريح, وبعبارة أخرى في أسوأ الظروف إذا لم يتم بيع العقار فإنك تكون قادراً على تأجيره وتحصل على أكثر نفقاته.

القاعدة السادسة:

كيف تتوخى الحذر في الاستثمار العقاري؟

الاستثمار العقاري يمكن أن يحقق أرباحاً سريعة وهائلة عندما تجد عقاراً مناسباً لكن هذه الصفقات لا تكون دائماً موثوقة, فالمستثمرون المفتقرون للخبرة غالباً ما يخسرون أموالهم لذا عليك مراعاة النقاط الثلاث التالية ووضعها في الحسبان:

1- إذا كان يتعين عليك أن تعيد تجديد العقار فتذكر أن هذا ليس هو الوقت الذي تعد فيه منزل أحلامك, فقط ركز على الجوانب التي تسترعي الانتباه عند البيع وكذلك الأشياء التي ستظهر المنزل بصورة أفضل مثل الدهان الجميل والنوافذ الجديدة والنظافة التامة.

2- لا تنخدع بنمو السوق بسرعة فإن أكثر الأخطاء التي يقع فيها الناس شيوعاً عندما يخسرون المال في شراء عقار ثم بيعه هو أنهم يدفعون ثمناً باهظاً عند شرائه على أمل أن يرتفع السعر بشكل هائل عند البيع فإذا ثبتت الأسعار أو تراخت بعد صعود قوي ولم يكن لديك عائد إيجاري فالأرجح أنك ستحقق خسارة.

3- لا تفكر في الاستثمار العقاري إذا كنت تعاني أزمة مالية دائمة فمن المحتمل أن تصبح مستثمراً يائساً وبالطبع فأنت لا تريد أبداً أن تشتري أو تبيع وأنت في حالة يأس.

سبع نصائح من أجل شراء عقارات استثمارية:

1- لا تشتر عقارات في مناطق نائية.

2- قم بالشراء فقط في أحياء واعدة.

3- عند شراء وحدة سكنية أو تجارية تأكد من أن إجمالي الدخل الإيجاري يبلغ على الأقل 10% من قيمة الوحدة.

4- حدد مقدار المال الذي ستقوم بدفعه لقاء كل متر مربع واحد.

5- اشتر الوحدات العقارية التي يمكنك أن تحصل منها على عائد من ضعف إلى ضعفين عن المبالغ التي ستقوم بالإنفاق عليها لتحسينها.

6- أنفق مالا في تحسين وحدتك العقارية.

ليكن لديك مستأجرا محتملا ما أمكن قبل إتمام أي عملية شراء.

نصائح هامة عند شراء عقارك
من بين كل قرارات الشراء يعتبر قرار شراء العقار هو الأصعب، فهو فى بعض الأحيان يكون “تحويشة العمر” و فى أحيان أخرى يكون الاستثمار الذى لا يقبل صاحبه الخسارة “علشان الخسارة فيه بتوجع”.

لذلك وجدت عقار ماب أنه من الواجب عليها تجاه المتعاملين بالسوق العقارى أن تمدهم النصائح الهامة و الأساسيات الواجب اتباعها عند اتخاذ قرار شراء العقار:

أولاً: بعض النصائح القانونية:

1- يجب التحرى الدقة فى العقود عند شراء عقار من ورثة المالك الأصلى للعقار بمعنى (مينفعش اشترى عقار بعقد ابتدائى).

2- الحصول على توكيل رسمى من جميع الورثة و ليس بعضهم فى حقك ببيع العقار للغير (أكتر حاجة بنقابلها ان الورثة مبيبقوش متفقين على البيع)

3- لا توقع ورقة على بياض حتى لا تتعرض لأى شكل من أشكال النصب عن طريق تحرير أى مبلغ على تلك الورقة سواء كانت شيك أو ايصال أمانة (ما هى على بياض يبقى أكتب اللى أنا عايزه بقى) هكذا سيقول السارق لنفسه فلماذا أضع أنا المشترى رقبتى تحت رحمته.

4- التأكد من أن عقد الملكية للعقار مسجل بالشهر العقارى و يجب أن يحتوى هذا العقد المسجل على معلومات عن مساحة العقار و تحديد دقيق لمكان العقار .

5- التأكد من عدم وجود تنازع قضائى بين البائع و أطراف أخرى للعقار ( هو الواحد حيشترى عقار كام مرة فى العمر).

6- احذر من الشراء فى عقار مرخص و لكن بدور مخالف (يعنى مثلاً الترخيص بستة أدوار والشقة فى الدور السابع المخالف).

ثانياً: بعض النصائح الفنية

1- يجب التأكد من جودة البنية التحتية للعقار (يعنى توصيلات المياه و الكهرباء).

2- عمر العقار فيفضل العقار الجديد لأن شراء العقار هو شراء لأصل طويل الأجل لذلك فمن الأفضل أن يكون العقار جديداً.

3- الخدمات الموجودة بالمنطقة المحيطة بالعقار من مستشفيات و مدارس و أسواق.

4- لا تتعجل فى قرار الشراء مهما كان الظروف بل يجب أن تبحث دائماً على الأفضل لأنك غالباً ستقضى و قتاً طويلاً فى هذا المكان ، فتأكد أنك تحب هذا المكان.

5- الجيران من الأشياء التى يصعب اختبارها قبل شراء العقار و لكنها من العوامل التى قد تجعلك تكره العقار أو تعشقه لذلك ضع فى اعتبارك المستوى العام للعقار و العقارات المجاورة عند اتخاذ قرار الشراء.

6- يجب تحديد مصدر التمويل لعملية شراء العقار سواء من مدخراتك الشخصية أو عن طريق التمويل العقارى على حسب الغرض من عملية الشراء فإذا كان مثلاً الاستثمار فالمدخرات الشخصية أفضل لعدم وجود حظر بيع أو أى عوائق قانونية على عملبة البيع.

7- اختيار طريقة مناسبة للبحث عن عقار فبعض الناس يفضلون أن يبدأو بالبحث من المنزل باستخدام مواقع البحث العقارى مثل موقع عقار ماب و بعض الناس يفضلون النزول للشارع مباشرة.

تلك النصائح تعتبر مرشداً و إنارة للفرد عند اتخاذه قرار شراء كبير بحجم شراء عقار حتى لا يتخذ قراراً قد يندم عليه لاحقاً لاكتشافه أن قرار الشراء لم يكن مناسباً له سنتحدث لاحقاً عن بعض أنواع شراء العقارات و عن طرق التمويل حتى يكون ذلك عوناً للمشترى و البائع لاتمام عملية بيع العقار بطريقة عادلة للطرفين.

يتبع
مُشاطرة هذه المقالة على:diggdeliciousredditstumbleuponslashdotyahoogooglelive

تعاليق

avatar
يعد الاستثمار فى العقار من أكثر أنواع الاستثمارات تحقيقا للأرباح ومن أكثر الأنشطة الاقتصادية شيوعا بين الناس، فلا يقتصر النشاط على تجارة المحترفين فحسب. بل إن فئة عظمى من المجتمع تستطيع توليد دخول جيدة عن طريق الاستثمار العقارى وهم إما متفرغون للعمل العقارى أو أنهم يستعينون به لتوليد دخل إضافى إلى دخولهم الأصلية. إلا أن النشاط العقارى يعد من أكثر الأنشطة تعقيداً وتداخلاً بين الكثير من المتغيرات والمعطيات السكانية منها والديمغرافية والتخطيطية والتمويلية والتشريعية. إنه من أكثر القطاعات أماناً واستقراراً.
وعلى المستوى الفردى يعتمد نجاح الاستثمار فى العقار على قرار المستثمر فقط، هذا القرار إن لم يكن مصحوباً بالخبرة الكافية وتتوافر مقومات نجاح القرار فإن المستثمر قد يعرض نفسه لخسائر محتملة أو قد يكون عرضة لفترة انتظار قد يطول أمدها حتى تسترد الأسعار عافيتها. ولمساعدتك فى بدء مشروعك العقارى الأول أو توسيع أعمالك العقارية نقدم عدد من النصائح عند شراء العقارات من بينها القانونية التى تساهم فى تنميه الاستثمارات بشكل سليم.
نصائح قانونيه حتى لا يخدعك أحد عند شراء عقارك لا يخفى على أحد أن البعض أحياناً يتلاعب بالعميل الذى يشترى العقار إعتماداً على جهل بعض العملاء بالأوراق القانونية اللازمة لنقل ملكية العقار من البائع للمشترى بصورة قانونية سليمة تضمن حق المشترى والبائع ودون المساس بحقوقهما.
فالخطوات الواجب اتباعها حتى تنتقل الملكية من بائع العقار للمشترى انه يجب على المشترى أن يتفق مع البائع على الحصول على المستندات التالية أو صورة منها.
الحصول على عقد بيع ابتدائى من المالك رفع دعوى صحة توقيع ونفاذ فى حالة وجود أكثر من مالك الحصول على صور من توكيلات الملاك الآخرين.
الحصول على توكيل رسمى من المالك بحق البيع لنفسك وللغير صورة من عقد ملكية الأرض المقام عليها العقار مسجلة بالشهر العقارى صورة من ترخيص عدد الأدوار بالعقار.
بوجود تلك المستندات القانون كمشترى حقك فى العقار ويضمن للبائع ثمن العقار المتفق عليه بالعقد بشكل قانونى سليم حيث من الممكن أن تشترى عقاراً وتكون أوراقه غير صحيحة وبالتالى تخسر استثمارك بالكامل ولتجنب الخسارة يجب التأكد من الأوراق القانونية قبل اتخاذ قرار الشراء لذلك يجب عدم التعجل للحصول على أفضل صفقة ممكنة الابعد التأكد من صحة المستندات لان الاستثمار العقارى يعد أكثر المجالات أمناً إذا تم الإعداد له جيداً كما أنه من أكثر المجالات المربحة بالمجال الاستثمارى.
- ضرورة مراعاة الموقع
اعلم أن الاستثمار العقارى ينقسم إلى قسمين: الأول طويل الأجل يهدف إلى امتلاك الأراضى التى من المتوقع انتعاشها خلال السنوات الطويلة المقبلة أو امتلاك العقارات التى تدر دخلاً من إيجاراتها، والثانى قصير الأجل ويهدف إلى بيع العقار مباشرة بعد امتلاكه أو بعد إدخال تحسينات عليه.
وعليه فإن جدوى العقارات تنطوى على سرين كبيرين الأول: مقولة مشهورة: الموقع. الموقع. الموقع فالعقارات لا تزداد قيمتها دائما، فقد يراوح متوسط الزيادة المعهودة 5 فى المائة سنويا على سبيل المثال ولكن هناك الكثير من المواقع التى لم تزد فيها أسعار العقارات لعشرات السنوات. والثاني: حال العقار المراد شراؤه بما يشمله من مواصفات وموقع.
ويقوم هذان السران على أربع قواعد مهمة ينبغى التقيد بها خاصة للمبتدئين فى الاستثمار العقارى وهذه القواعد هي:
- اشتر أملاكاً فى منطقتك المحلية: فإذا أردت أن تكون مستثمراً ناجحاً فإنه يجب عليك أن تكون على علم تام بما تفعله. وإذا كنت قد أمضيت عدة سنوات فى منطقة معينة فاعلم أنك تتميز عن غيرك بمعرفة العقارات المحلية أكثر مما تظن فإنك وإن كانت لديك فكرة جيدة عن عقارات المناطق المجاورة إلا أنها لا ترتقى إلى المستوى المطلوب من المعرفة والإلمام وهذا سبب كاف للابتعاد عنها والتمسك بمنطقتك المحلية، إن بقاءك فى منطقتك يمنحك فرصة التعرف على سوق العقارات حق المعرفة وهذا هو أهم عامل للحد من مخاطرتك وزيادة احتمالات تحقيق الربح.
استثمر أموالك فى العقارات الجيدة أو الجديدة الواعدة: فالمقولة القديمة التى تفيد بأن القواعد الثلاث للاستثمار فى العقار هى (الموقع فالموقع فالموقع) صحيحة كذلك إذا استطعت أن تشترى فى المناطق الواعدة فأنت على موعد مع تحقيق أرباح طائلة. ولكن هناك نوعان للمواقع الرائعة تلك التى ثبت أنها مجدية فعلاً وتلك هى التى على وشك أن تحتل موقعاً رائعاً فيمكنك جنى أرباح فى الحالتين واليك الوسيلة:
فى المناطق المجاورة احرص على شراء العقارات الأرخص وبهذه الطريقة فإن أى أموال ستنفق على إصلاحها ستعود إليك بضعف إلى ثلاثة أضعاف الأموال التى استثمرتها بها، وعندما تشترى عقاراً رديئاً فى مكان رائع فإن ميزة المكان الرائع تدعمك وترفع سعر البيع بمجرد أن يبدو العقار فى شكل مقبول وبالطبع فليس من السهل شراء أقل العقارات سعراً فى مثل هذا المكان الجيد وبسعر رخيص ففى الغالب ستجد أن صاحب العقار على دراية بمجريات الأمور ولكن فى حالة العقارات التى فى وضع سيئ جداً يمكنك أن تحظى بصفقة جيدة.
فى المناطق المجاورة الواعدة اشتر مجموعة من العقارات سواء وحدك أو بالاشتراك مع مجموعة من المشترين ستعمل على الارتقاء بالجوار مما سيترتب عليه زيادة الأسعار بشكل يفوق توقعاتك أحياناً.
اشتر أبنية متينة وجدد متى تسنى لك هذا: فليس هناك ما هو أسوأ من إدارة مبنى سييء فالمستأجرون يشتكون ويترددون فى سداد الإيجار ويتعاملون معك كما لو كنت محتالاً عليهم، كن شديد الحذر فيما يتعلق بالعقارات التى تعانى من حالة حرجة وغالية الثمن، لا تشتر أى عقار يعانى مشكلات جوهرية كالسقف الرديء أو الصرف السيئ أو نظام الكهرباء الفاسد فتكلفة إصلاح هذه المشكلات ستلتهم أية أرباح يمكنك أن تجنيها.
قم بإقامة شبكة معارف من الحرفيين الموثوقين: إذ أنك فى حاجة دوماً إلى سباك وكهربائى وبستانى. وغيرهم، وتحرى الدقة فى اختيارك بحيث تقلل من سعر التكلفة واستعن بعمال موثوقين يعكفون على العمل الجاد.
- القواعد الاساسية لبدء استثمار عقارى ناجح:
القاعدة الأولى: ابدأ بما تعرفه: وهذا يؤكد لنا السر الأول الذى ذكرناه فى البداية عن الاستثمار فى منطقتك المحلية والمناطق المجاورة الواعدة، فمن الصعب أن تصبح خبيراً فى قيمة العقارات فى كل أرجاء المدينة لذا ركز على واحد من اثنين من الأحياء التى تعرفها فالعقارات التى تباع بأقل من قيمتها السوقية لن تنتظر لفترة طويلة لذا عليك أن تتخذ الإجراءات العملية المطلوبة من أجل اكتشاف الصفقات وكن على استعداد لاقتناصها فى اللحظة المناسبة.
القاعدة الثانية: تأكد من وجود سوق نشطة: فإن أفدح الأخطاء التى يرتكبها المستثمرون هو فشلهم فى تحديد ما إذا كان هناك سوق نشطة أم لا ويقع هذا الخطأ فى الأغلب عندما يخرق المرء فى الغالب القاعدة الأولى وهى أن يبدأ بما يعرفه. فبمجرد أن يبدأ من منطقته المحلية والمناطق المجاورة له فإنه على علم أكيد بمستوى الطلب وجودة السوق. أما إذا أراد تجاوز الحدود فى مرحلته الأولى فإن احتمالات إخفاقه فى مستوى تحديد حجم السوق وجودته تكون أكبر.
القاعدة الثالثة: تأكد من طريقة الشراء الصحيحة: فبمجرد أن تعرف قيم العقارات فى منطقتك المستهدفة بشكل جيد تكون على استعداد لاكتشاف الصفقات المناسبة فى اللحظة التى تظهر فيها. ويتأتى ذلك بالبحث الدؤوب عن العقارات المعروضة للبيع بالصحف والإنترنت والمكاتب العقارية ومتابعة كافة الصفقات التى تتم ومن ثم مقارنة هذه الأشياء بالقيم التى عرفتها عن قيم العقارات فى المنطقة المحددة وبالتالى فإنك سرعان ما ستصل إلى مرحلة تشعر فيها بأنك تعرف كل العقارات المعروضة للبيع فى منطقتك المستهدفة وستبدأ بالبحث فقط عن القوائم الجديدة.
وإليك العديد من النصائح حال الشراء والتى قد يغفل عنها بعض المستثمرين رغم أهميتها البالغة
تحديد المساحة التى ترغب فيها ومتوسط السعر الذى تريد الشراء به حتى توفر وقتك ومجهودك عند إجراء عملية البحث عن طلبك
لا تقم بدفع أية مبالغ نقدية فى شكل مصروفات معاينة إلا بعد أن تتأكد من حسن سمعه الوسيط الذى تتعامل معه فهناك بعض مكاتب الوساطة التى ترتزق من مصروفات المعاينة وذلك بعمل إعلانات غير صادقة عن مبيعات لشقق أو أى عقار آخر ويكون سعره أقل كثيرا من المعقول لإغرائك بدفع مصروفات المعاينة فوراً ويقوم بالاتفاق مع مالك الوحدة بإحضار العملاء لمعاينه الشقة مقابل حصوله على جزء من مصروفات التحصيل ثم بعد ذلك يتم إخبار العملاء بأن صاحب الشقة صرف النظر عن عملية البيع أو الإيجار وهكذا فى كل إعلان، لذا يجب عليك الحذر وعدم تصديق الإعلانات التى تنخفض أسعار عقاراتها عن الحد المعقول.
عند قيامك بأى عملية شراء عليك التأكد من أن البائع هو المالك الفعلى للوحدة وإن كانت الوحدة ملكا لورثة فعليك التأكد من حضور جميع الورثة أو من ينوب عنهم بتوكيل بيع حيث إنه لو تم البيع بغياب أحد الورثة فمن حقه الرجوع عليك ببطلان العقد وهى قضية تمتد حبالها فى المحاكم.
عليك أيضا طلب صورة من عقد العقار وإعلام الوراثة فى حالة أن يكون العقار ملكا لورثة والتأكد من صحة الأوراق كلها من خلال محام متخصص فى المسائل العقارية أو بالسؤال فى الجهة المختصة عن ذلك.
إن كان العقار مرهونا لبنك فعليك الذهاب للبنك المرهون له العقار والتأكد من رفع الرهن من عليه وعليك الإطلاع قبل الشراء على الورقة الموجهة من البنك إلى مالك الوحدة برفع الرهن من على الوحدة مع الاحتفاظ بتلك الورقة بعد إتمام عملية الشراء.
عند قيامك بشراء عقار عليه أقساط متبقية من ثمن شرائه عليك الذهاب للجهة الممولة أو الشركة التى باعت ذلك العقار للمالك الأصلى والتأكد من قيمه الأقساط المتبقية على العقار وإن كان العقار أرضا والشركة تقوم بعملية بناء تلك الأراضى وتقسيط ثمن البناء على المالك فعليك معرفة ما تم دفعه والأقساط المتبقية وإن كانت الأرض لم يتم بناؤها بعد فعليك التأكد من أن ثمن البناء الذى اتفقت الشركة مع المالك الأصلى على بناء عقاره به سيكون ساريا عليك بالأسعار القديمة دون تحميلك أى مبالغ إضافية ناتجة عن ارتفاع أسعار مواد البناء بالسوق وكل ذلك تقوم به قبل دفع أى مبالغ مقدمه لمالك الوحدة.
الخطوات الواجب اتباعها عند شراء شقة تمليك وكتابة العقد؟
>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>
اولا تتاكد من العقد المسجل سند الملكيه واسم صاحب رخصه البناء وعداد الكهرباء والمياة ثم تحررعقد بيع ابتدائى مع البائع ثم تقوم بعمل توكيل خاص فى الشهر العقارى للبيع للشقه ثم تتقدم بطلب شهر عقارى وذلك فى مكتب الشهر العقارى التابع لمكان الشقه وتسجل الشقه باسمك
كيف تشترى عقار بمستند ملكية صحيح
تعتبر مستندات الملكية المقوم الرئيسي عند بيع وشراء العقارات بمختلف أنواعها
ومن المعروف أن معظم أصحاب العقارات بمصر لا يقومون بإنهاء إجراءات التسجيل كاملة عند شراء العقارات ومنهم من يكتفي بالعقد الابتدائي أو بالحصول علي حكم بصحة البيع ونفاذه أو حكم بصحة التوقيع علي عقد البيع وهو ما يؤدي إلي أن يقع العديد من المشترين في حيرة عند شراء العقار وربما يتعرض آخرين للوقوع ضحايا لعمليات نصب نتيجة عدم وجود الخبرة في معرفة المستندات او اكتشافهم بان العقد الذي تم الشراء به غير كافي وينقصه العديد من البنود
أنواع مستندات الملكية وأهمية كل مستند وماهي الأوراق التي تكون مطلوبة من البائع
وابدأ من هنا بأنواع العقود وهي إما عقود بيع مسجلة أو عقود بيع ابتدائية
عقد البيع المسجل بالشهر العقار
وهذا العقد هو الأساس الذي يجب أن يكون موجود تحت يد البائع ويكون اصل العقد موجود بالشهر العقاري بحيث إذا فقد في اى وقت فمن الممكن استخراج صور رسمية منه ويكون هذا العقد محتويا علي رقم شهر وتاريخه ولا يحتاج عند وجوده إلا إجراء بسيط من قبل المشترى وهو التأكد من صحة العقد بالشهر العقاري وهو إجراء لا يستغرق سوى يوم واحد
عقد البيع الابتدائي
وهو يكون محرر بين طرفين بائع ومشترى وله ثلاثة أشكال :
- إما أن يكون حاصل علي حكم بصحة ونفاذ العقد وهنا يلحق هذا العقد في قوته بالعقد المسجل من حيث الأمان للمشترى
- أو أن يكون محكوم بصحة التوقيع عليه وهنا يجب أن يكون بجانب هذا العقد تسلسل عقود الملكية وهي سلسلة العقود السابقة عليه حتى نصل إلي اقرب عقد مسجل للعقار مع التأكد من صحة تلك العقود
- والشكل الأخير وهو يكون مجرد عقد ابتدائي بين طرفين ولم يحصل علي أي أحكام وتكمن هنا خطورة هذا العقد لان اى شخص يستطيع اصطناع العقد ووضع التاريخ والبيانات التي يريدها مدعيا انه عقد صحيح
وفي حاله وجود عقد بهذا الشكل فيجب التأكد من صحته من خلال سؤال البائع او سلسة البائعين حتي الوصول إلي اقرب بيع تم بالعقد المسجل أو حكم صحة ونفاذ رغم وجود العديد من العقارات مباعة بعقود ابتدائية بهذا الشكل ولم يتم عمل إجراءات للعقد بسبب تراخي المشترى إلا انه في حالات أخري تكون هذه العقود مصطنعة مما يوقع بالمشترى كضحية نصب .
البيانات الهامة التي يجب ان تكون مدرجة بعقود البيع :-
1- اسم المشترى والبائع كاملا - رقم البطاقة ( ويفضل حصول كل طرف علي صورة بطاقة الآخر ) - عنوان محل الإقامة كاملا
2- بيان تفصيلي بالمبيع ( سواء شقة - ارض فضاء - محل - عقار كامل ) وبيان مساحته بالتحديد ( العقد يكون مرفوض بالشهر العقاري في حالة وجود عجز او زيادة بالمساحة المكتوبة بالعقد اعلي من نسبة 10% )
3- بيان عنوان العقار محل البيع بشكل كامل طبقا لرقم العقار بالحي التابع له واسم الشارع والمنطقة والمحافظة ثم بيان عن قطعة الارض ويشمل رقم القطعة والمربع والحوض من واقع البيانات المساحية ( بالنسبة للشقق والمحلات يتم تحديد قطعة الأرض المقام عليها البناء
4- بيان الثمن وكيفية دفعه بشكل واضح ( وانصح دائما بذكر الثمن الأصلي حتي يضمن المشترى حقوقه في حاله حدوث أي شيء
5- بيان بشرح وافي عن كيفية تملك البائع للعقار المبيع وذكر كافة العقود المتسلسلة حتي الوصول الي رقم العقد المسجل القديم للعقار ( وفي حالة وجود ورثة ذكر رقم وتاريخ اعلام الوراثة والمحكمة التي أصدرته ) بالإضافة إلي ذلك يجب ان يتسلم المشترى كافة عقود الملكية السابقة من البائع ( وفي حاله شراء شقة او محل من مالك عمارة او برج ونظرا لتعذر تسليم تلك المستندات حيث ان المالك يقوم بالبيع لآخرين – يتم الحصول علي صورة من كافة عقود البيع الخاصة بأرض العقار من المالك ويقوم المالك بالتوقيع علي كل ورقة من الصور بانها صورة طبق من العقد )
6- يجب ان يشتمل العقد علي حدود ووصف ومعالم كاملة للعقار من حيث الاتجاهات وكذا اتجاه مدخل العقار ووصف الدور في حاله بيع شقة - وكذا وصف اى معالم مميزة وأسماء جيران ملاصقة إن أمكن
7 – يجب اشتمال العقد علي بند صريح بإقرار البائع بانه لم يسبق له التصرف في العين او ترتيب اى حقوق عليها للغير – وكذا ان البائع يضمن عدم تعرضه هو او الغير للمشترى في العين موضوع البيع
8- ذكر رقم وتاريخ رخصة البناء في حالة بيع الشقق ولمحلات
9- يجب وجود بند صريح بان المالك يضمن العيوب الخفية ضمانا كاملا وإقرار بالمسئولية في حاله ظهور اى عيب خفي بالعقار سواء كان العيب ماديا او قانونيا
هذا بالإضافة إلي باقي البنود العادية من ضمان عدم وجود استحقاقات مادية للدوله علي العقار من ضرائب او مياة او كهرباء سابقة علي تاريخ عقد البيع .
احترس من مقوله ( العقار به عقد اخضر )
استكمالا لعرض اشكال العقود وخاصة التي تشكل خطرا علي المشترى او علي الاقل تسبب له فهم خاطيء بانه اشترى عقار مسجل علي غير الحقيقة نعرض لهذا الموضوع حيث يتردد كثيرا في سوق العقارات مقوله ( العقار به عقد اخضر - للايهام بانه مسجل )
والعقد الاخضر هو ورقة خضراء خاليه تباع بالشهرالعقاري كنموزج لتحريره بالبيانات الخاصة بالعقار لتسجيله - تباع هذه الورقةالخضراء بخمسة جنيهات سعر رسمي - وقد اعتاد البعض علي شراء هذه الورقة وتحريرالعقود الابتدائية عليها او يكون هناك حكم بصحة التوقيع يتم الحصول علي صورة رسميةمنه وتكون مكتوبة علي هذه الورقة الخضراء ( علما بانه قد صدر قرار من وزارة العدلفي العام الماضي بمنع الحصول علي صور رسمية من الاحكام علي الورقة الخضراء لمنعالتلاعب بالمشترين - ولكن هذا لايمنع وجود الاف العقود بهذا الشكل سابقة علي صدورالقرار)
والنصيحة للمشترى في حالة مصادفة هذا العقد ان يقوم بالاتي حتي يتأكد هل هومسجل او مجرد حالة من الحالات السابقة:-
اولا : مكتوب علي الهامش الايسر بالعقد بشكل عرضي ( ليس لهذا العقد قيمة حتي بين طرفية الا اذا تم شهره )
ثانيا : علي الهامش الايمن يوجد مربع مكتوب فيه رقم الشهر والتاريخ اذا وجدهذا المربع دون وجود رقم للشهر فهذا معناة ان العقد لم يشهر وليس له قيمه
ثالثا : يجب ان يحتوي العقد علي البيانات المساحية للعقار من واقع كشف التحديد المساحي المكتوب بمعرفة مكتب المساحة التابع له العقار ويختم ذلك بختم يشبه زهرة اللوتس مكتوب فيه صالح للتسجيل
رابعا : يؤشر علي العقد برقم مشروع وتاريخة وساعته ويكون مختوم ايضا
خامسا : يلحق بالعقد محضر تصديق موثق من الشهر العقاربان البائع والمشترى قاما بالتوقيع امامه
اذا لم تتوافرالخمسة نقاط السابقة في العقد المعروض عليه فهذا العقد يكون غير مسجل ويكون مجرد عقد اخضر يجب ان تتعامل معه كعقد بيع ابتدائي فقط وليس عقد مسجل واحترس !!!!
مستندات للشهر العقاري:
أولا..يتقدم أحد الطرفين البائع أو المشترى بطلب شهر عقارى.
وذلك بمأمورية الشهر العقارى الكائن بها العقار..
ثانيا..المستندات,,
1.عقد سند الملكية.
2.عقد البيع الابتدائى بين الطرفين.
3.شهادة مكلفة عقاريةمن{الضرائب العقارية}اذا كان العقار قديم.
4.رخصة المبانى اذا كان العقار حديث.
وهناك أجراءات تعرفها تباعاً من خلال الشهرالعقارى.كتحرير كشف التحديد أو استمارة التغيير......
الرسوم,
أهم النصائح:
- لا تشترى باى حال من الاحوال شقة غير موجوده فعلا او لم تنشاء ولم تشاهدها على الطبيعه
2- لا تشترى على الرسم فقد اشتريت شقة على مقاييس الرسم والمقاييس الفعلية بعد التنفيذ للاسف كانت فى حدود النصف
3- قيس مقاس شقتك بنفسك شاهدت شقة 140متر اتضح ان الصافى حوالى 90 متر فخذ معك متر واحسب مقاس الشقة ثم اضف فى اقصى حد 20 فى المائة للخدمات
4- لا تشترى فى دور مخالف غير وارد فى الرخصة باى حال من الاحوال
5- اذهب الى مكان الشقة والشارع مره فى النهار ومره ليلا لتتعرف على المنطقة جيدا مثلا هناك مناطق هادئة فى الصبح وفى الليل يكون هناك مقهى تحت البيت تسبب قلق شديد ومعاكسات للسكان
6- عند شراء شقة فى دور علوى بدون اساسنسير لا تتخذ قرارك بسرعه فكر فى يوم تكون لا قدر الله مريض او راجع تعبان ومعاك مشتريات كثير او تحمل اولادك لانهم نائمين او تحتاج النزول لاكثر من مره فى فتره قليلة
7- ابحث كثيرا ولا تتعجل فكلما بحثت وجدت الافضل
8- لا تدع فرصة لسمسار او مالك يوهمك ان الشقة لقطه يجب ان تشتريها الان حتى لا تضيع خذ وقتك واسائل جيدا
9- اذا اخذك سمار لشقة اذهب مره اخرى بدونه واسال فى المنطقة عن متوسط الاسعار من البوابين والسماسره واذا اعجبتك اتفق عليها واعط السمسار حقة
10- عند التفاوض على السعر تفاوض مع المالك وليس السمسار لان بعض السماسره يزيد ويتشدد اكثر من المالك لان نسبته تزيد من المالك اذا اتى بسعر جيد للمالك
11- احذر من شراء شقة بدون عداد
12- سوف تدفع ما قد تعبت فيه لسنوات فلا تغامر خذ نسخة من بيانات العقار عقد الارض والرخصة واستفسر من الحى عنه لو كان عقار جديد
13- تاكد من بيانات البائع لك وملكيته للعقار
14 - تاكد من العقد ومن ان لك حصة فى الارض ومن كافه حقوقك واحذر بعض الشركات تلزمك بمبلغ كبير اذا حاولت اعادة البيع.

يعد الاستثمار فى العقار من أكثر أنواع الاستثمارات تحقيقا للأرباح ومن أكثر الأنشطة الاقتصادية شيوعا بين الناس، فلا يقتصر النشاط على تجارة المحترفين فحسب. بل إن فئة عظمى من المجتمع تستطيع توليد دخول جيدة عن طريق الاستثمار العقارى وهم إما متفرغون للعمل العقارى أو أنهم يستعينون به لتوليد دخل إضافى إلى دخولهم الأصلية. إلا أن النشاط العقارى يعد من أكثر الأنشطة تعقيداً وتداخلاً بين الكثير من المتغيرات والمعطيات السكانية منها والديمغرافية والتخطيطية والتمويلية والتشريعية. إنه من أكثر القطاعات أماناً واستقراراً.
وعلى المستوى الفردى يعتمد نجاح الاستثمار فى العقار على قرار المستثمر فقط، هذا القرار إن لم يكن مصحوباً بالخبرة الكافية وتتوافر مقومات نجاح القرار فإن المستثمر قد يعرض نفسه لخسائر محتملة أو قد يكون عرضة لفترة انتظار قد يطول أمدها حتى تسترد الأسعار عافيتها. ولمساعدتك فى بدء مشروعك العقارى الأول أو توسيع أعمالك العقارية نقدم عدد من النصائح عند شراء العقارات من بينها القانونية التى تساهم فى تنميه الاستثمارات بشكل سليم.
نصائح قانونيه حتى لا يخدعك أحد عند شراء عقارك لا يخفى على أحد أن البعض أحياناً يتلاعب بالعميل الذى يشترى العقار إعتماداً على جهل بعض العملاء بالأوراق القانونية اللازمة لنقل ملكية العقار من البائع للمشترى بصورة قانونية سليمة تضمن حق المشترى والبائع ودون المساس بحقوقهما.
فالخطوات الواجب اتباعها حتى تنتقل الملكية من بائع العقار للمشترى انه يجب على المشترى أن يتفق مع البائع على الحصول على المستندات التالية أو صورة منها.
الحصول على عقد بيع ابتدائى من المالك رفع دعوى صحة توقيع ونفاذ فى حالة وجود أكثر من مالك الحصول على صور من توكيلات الملاك الآخرين.
الحصول على توكيل رسمى من المالك بحق البيع لنفسك وللغير صورة من عقد ملكية الأرض المقام عليها العقار مسجلة بالشهر العقارى صورة من ترخيص عدد الأدوار بالعقار.
بوجود تلك المستندات القانون كمشترى حقك فى العقار ويضمن للبائع ثمن العقار المتفق عليه بالعقد بشكل قانونى سليم حيث من الممكن أن تشترى عقاراً وتكون أوراقه غير صحيحة وبالتالى تخسر استثمارك بالكامل ولتجنب الخسارة يجب التأكد من الأوراق القانونية قبل اتخاذ قرار الشراء لذلك يجب عدم التعجل للحصول على أفضل صفقة ممكنة الابعد التأكد من صحة المستندات لان الاستثمار العقارى يعد أكثر المجالات أمناً إذا تم الإعداد له جيداً كما أنه من أكثر المجالات المربحة بالمجال الاستثمارى.
- ضرورة مراعاة الموقع
اعلم أن الاستثمار العقارى ينقسم إلى قسمين: الأول طويل الأجل يهدف إلى امتلاك الأراضى التى من المتوقع انتعاشها خلال السنوات الطويلة المقبلة أو امتلاك العقارات التى تدر دخلاً من إيجاراتها، والثانى قصير الأجل ويهدف إلى بيع العقار مباشرة بعد امتلاكه أو بعد إدخال تحسينات عليه.
وعليه فإن جدوى العقارات تنطوى على سرين كبيرين الأول: مقولة مشهورة: الموقع. الموقع. الموقع فالعقارات لا تزداد قيمتها دائما، فقد يراوح متوسط الزيادة المعهودة 5 فى المائة سنويا على سبيل المثال ولكن هناك الكثير من المواقع التى لم تزد فيها أسعار العقارات لعشرات السنوات. والثاني: حال العقار المراد شراؤه بما يشمله من مواصفات وموقع.
ويقوم هذان السران على أربع قواعد مهمة ينبغى التقيد بها خاصة للمبتدئين فى الاستثمار العقارى وهذه القواعد هي:
- اشتر أملاكاً فى منطقتك المحلية: فإذا أردت أن تكون مستثمراً ناجحاً فإنه يجب عليك أن تكون على علم تام بما تفعله. وإذا كنت قد أمضيت عدة سنوات فى منطقة معينة فاعلم أنك تتميز عن غيرك بمعرفة العقارات المحلية أكثر مما تظن فإنك وإن كانت لديك فكرة جيدة عن عقارات المناطق المجاورة إلا أنها لا ترتقى إلى المستوى المطلوب من المعرفة والإلمام وهذا سبب كاف للابتعاد عنها والتمسك بمنطقتك المحلية، إن بقاءك فى منطقتك يمنحك فرصة التعرف على سوق العقارات حق المعرفة وهذا هو أهم عامل للحد من مخاطرتك وزيادة احتمالات تحقيق الربح.
استثمر أموالك فى العقارات الجيدة أو الجديدة الواعدة: فالمقولة القديمة التى تفيد بأن القواعد الثلاث للاستثمار فى العقار هى (الموقع فالموقع فالموقع) صحيحة كذلك إذا استطعت أن تشترى فى المناطق الواعدة فأنت على موعد مع تحقيق أرباح طائلة. ولكن هناك نوعان للمواقع الرائعة تلك التى ثبت أنها مجدية فعلاً وتلك هى التى على وشك أن تحتل موقعاً رائعاً فيمكنك جنى أرباح فى الحالتين واليك الوسيلة:
فى المناطق المجاورة احرص على شراء العقارات الأرخص وبهذه الطريقة فإن أى أموال ستنفق على إصلاحها ستعود إليك بضعف إلى ثلاثة أضعاف الأموال التى استثمرتها بها، وعندما تشترى عقاراً رديئاً فى مكان رائع فإن ميزة المكان الرائع تدعمك وترفع سعر البيع بمجرد أن يبدو العقار فى شكل مقبول وبالطبع فليس من السهل شراء أقل العقارات سعراً فى مثل هذا المكان الجيد وبسعر رخيص ففى الغالب ستجد أن صاحب العقار على دراية بمجريات الأمور ولكن فى حالة العقارات التى فى وضع سيئ جداً يمكنك أن تحظى بصفقة جيدة.
فى المناطق المجاورة الواعدة اشتر مجموعة من العقارات سواء وحدك أو بالاشتراك مع مجموعة من المشترين ستعمل على الارتقاء بالجوار مما سيترتب عليه زيادة الأسعار بشكل يفوق توقعاتك أحياناً.
اشتر أبنية متينة وجدد متى تسنى لك هذا: فليس هناك ما هو أسوأ من إدارة مبنى سييء فالمستأجرون يشتكون ويترددون فى سداد الإيجار ويتعاملون معك كما لو كنت محتالاً عليهم، كن شديد الحذر فيما يتعلق بالعقارات التى تعانى من حالة حرجة وغالية الثمن، لا تشتر أى عقار يعانى مشكلات جوهرية كالسقف الرديء أو الصرف السيئ أو نظام الكهرباء الفاسد فتكلفة إصلاح هذه المشكلات ستلتهم أية أرباح يمكنك أن تجنيها.
قم بإقامة شبكة معارف من الحرفيين الموثوقين: إذ أنك فى حاجة دوماً إلى سباك وكهربائى وبستانى. وغيرهم، وتحرى الدقة فى اختيارك بحيث تقلل من سعر التكلفة واستعن بعمال موثوقين يعكفون على العمل الجاد.
- القواعد الاساسية لبدء استثمار عقارى ناجح:
القاعدة الأولى: ابدأ بما تعرفه: وهذا يؤكد لنا السر الأول الذى ذكرناه فى البداية عن الاستثمار فى منطقتك المحلية والمناطق المجاورة الواعدة، فمن الصعب أن تصبح خبيراً فى قيمة العقارات فى كل أرجاء المدينة لذا ركز على واحد من اثنين من الأحياء التى تعرفها فالعقارات التى تباع بأقل من قيمتها السوقية لن تنتظر لفترة طويلة لذا عليك أن تتخذ الإجراءات العملية المطلوبة من أجل اكتشاف الصفقات وكن على استعداد لاقتناصها فى اللحظة المناسبة.
القاعدة الثانية: تأكد من وجود سوق نشطة: فإن أفدح الأخطاء التى يرتكبها المستثمرون هو فشلهم فى تحديد ما إذا كان هناك سوق نشطة أم لا ويقع هذا الخطأ فى الأغلب عندما يخرق المرء فى الغالب القاعدة الأولى وهى أن يبدأ بما يعرفه. فبمجرد أن يبدأ من منطقته المحلية والمناطق المجاورة له فإنه على علم أكيد بمستوى الطلب وجودة السوق. أما إذا أراد تجاوز الحدود فى مرحلته الأولى فإن احتمالات إخفاقه فى مستوى تحديد حجم السوق وجودته تكون أكبر.
القاعدة الثالثة: تأكد من طريقة الشراء الصحيحة: فبمجرد أن تعرف قيم العقارات فى منطقتك المستهدفة بشكل جيد تكون على استعداد لاكتشاف الصفقات المناسبة فى اللحظة التى تظهر فيها. ويتأتى ذلك بالبحث الدؤوب عن العقارات المعروضة للبيع بالصحف والإنترنت والمكاتب العقارية ومتابعة كافة الصفقات التى تتم ومن ثم مقارنة هذه الأشياء بالقيم التى عرفتها عن قيم العقارات فى المنطقة المحددة وبالتالى فإنك سرعان ما ستصل إلى مرحلة تشعر فيها بأنك تعرف كل العقارات المعروضة للبيع فى منطقتك المستهدفة وستبدأ بالبحث فقط عن القوائم الجديدة.
وإليك العديد من النصائح حال الشراء والتى قد يغفل عنها بعض المستثمرين رغم أهميتها البالغة
تحديد المساحة التى ترغب فيها ومتوسط السعر الذى تريد الشراء به حتى توفر وقتك ومجهودك عند إجراء عملية البحث عن طلبك
لا تقم بدفع أية مبالغ نقدية فى شكل مصروفات معاينة إلا بعد أن تتأكد من حسن سمعه الوسيط الذى تتعامل معه فهناك بعض مكاتب الوساطة التى ترتزق من مصروفات المعاينة وذلك بعمل إعلانات غير صادقة عن مبيعات لشقق أو أى عقار آخر ويكون سعره أقل كثيرا من المعقول لإغرائك بدفع مصروفات المعاينة فوراً ويقوم بالاتفاق مع مالك الوحدة بإحضار العملاء لمعاينه الشقة مقابل حصوله على جزء من مصروفات التحصيل ثم بعد ذلك يتم إخبار العملاء بأن صاحب الشقة صرف النظر عن عملية البيع أو الإيجار وهكذا فى كل إعلان، لذا يجب عليك الحذر وعدم تصديق الإعلانات التى تنخفض أسعار عقاراتها عن الحد المعقول.
عند قيامك بأى عملية شراء عليك التأكد من أن البائع هو المالك الفعلى للوحدة وإن كانت الوحدة ملكا لورثة فعليك التأكد من حضور جميع الورثة أو من ينوب عنهم بتوكيل بيع حيث إنه لو تم البيع بغياب أحد الورثة فمن حقه الرجوع عليك ببطلان العقد وهى قضية تمتد حبالها فى المحاكم.
عليك أيضا طلب صورة من عقد العقار وإعلام الوراثة فى حالة أن يكون العقار ملكا لورثة والتأكد من صحة الأوراق كلها من خلال محام متخصص فى المسائل العقارية أو بالسؤال فى الجهة المختصة عن ذلك.
إن كان العقار مرهونا لبنك فعليك الذهاب للبنك المرهون له العقار والتأكد من رفع الرهن من عليه وعليك الإطلاع قبل الشراء على الورقة الموجهة من البنك إلى مالك الوحدة برفع الرهن من على الوحدة مع الاحتفاظ بتلك الورقة بعد إتمام عملية الشراء.
عند قيامك بشراء عقار عليه أقساط متبقية من ثمن شرائه عليك الذهاب للجهة الممولة أو الشركة التى باعت ذلك العقار للمالك الأصلى والتأكد من قيمه الأقساط المتبقية على العقار وإن كان العقار أرضا والشركة تقوم بعملية بناء تلك الأراضى وتقسيط ثمن البناء على المالك فعليك معرفة ما تم دفعه والأقساط المتبقية وإن كانت الأرض لم يتم بناؤها بعد فعليك التأكد من أن ثمن البناء الذى اتفقت الشركة مع المالك الأصلى على بناء عقاره به سيكون ساريا عليك بالأسعار القديمة دون تحميلك أى مبالغ إضافية ناتجة عن ارتفاع أسعار مواد البناء بالسوق وكل ذلك تقوم به قبل دفع أى مبالغ مقدمه لمالك الوحدة.
avatar
نصائح قانونية هامة قبل شراء أي عقار
شراء عقار هو امر قد يبدو سهلا في مجمله إلا انه ينطوي على العديد من الإجراءات او الخطوات التي تضمن لك كمشتري شراء وحدة ملائمة لك ولاحتياجاتك الحقيقية، ولا تسبب لك أي مشاكل قانونية او مادية.

فسواء كان العقار الذي ترغب في شراؤه عبارة عن شقة او فيلا او عمارة كاملة او قطعه ارض او شاليه، فستقوم بالبحث المكثف والمقارنة بين العديد من الوحدات المعروضة أمامك لتختار منها الأنسب لك، وبعد ان تستقر على هذه الوحدة ستبدأ في خطوات الشراء الفعلي والتسجيل.

ولكي تضمن ان تكون عملية شرائك لهذا العقار سليمة، يجب ان تتحرى مجموعه من الخطوات القانونية الهامة والإجراءات اللازمة بشكل أساسي:

إذا كان العقار مبني بالفعل فمن المهم ان تتأكد من مستندات الملكية الموجودة مع البائع، وان تتأكد ان له الحق في التصرف في هذه الوحدة أيا كان نوعها سواء بصفته الاصليه او بوجود توكيل معه، وان يكون هذا التوكيل ساري المفعول، ومراجعة مكتب التوثيق الذي تم توثيق التوكيل فيه، وان يكون المستند الذي يثبت الملكية للبائع مشهرا.
اذا كان لهذه الوحدة اكثر من بائع، كأن تكون ضمن ارث مثلا لمجموعه من الأفراد، فيجب في هذه الحالة ان تتأكد من موافقة كل المالكين على بيع هذه الوحدة، وهي ليست موافقة شفهية، وانما لابد ان تكون هذه الموافقة بتوكيل رسمي من جميع الملاك مما يؤكد موافقتهم على البيع.
اذا كنت تقوم بالشراء في أي مشروع سكني جديد لم يتم الانتهاء من بناء وحداته فعلا فلن يمثل هذا مشكلة في حد ذاته اذا تأكدت من الحى أو الوحدة المحلية أو جهاز المدينة الجديدة التابعة لها الوحدة السكنية من ان هذه الوحدة ليست في عقار متعدي على أملاك الدولة، والاطلاع على قرار تخصيص الأرض للشركة المالكة للمشروع بنفس مواصفات المشروع او الكمباوند.
التأكد من ان هذا العقار له رخصة بناء، وان أدوار هذا العقار مطابقة للترخيص ولا توجد أي أدوار مخالفة، خاصة الوحدة التي تنوي شراءها وذلك حتى تتجنب إزالتها من قبل الحكومة، فضلا عن ان مثل هذه المخالفات تتضمن تهديدا لسلامتك الشخصية لأنها معرضة للانهيار، وفي كل الأحوال يمكنك مراجعة إدارة الأملاك والتنظيم أو الإدارة الهندسية في الجهات الرسمية المعنية.
لا تتردد أبدا في طلب الاطلاع على مستندات ملكية البائع لهذه الوحدة، ويجب ان تتأكد ان عقد ملكيته للوحدة السكنية او العقار مسجل في الشهر العقاري وبه كل مواصفات العقار والأرض.
حصولك على مستند الملكية هذا يمكنك أيضا من معرفة إذا كانت هناك أي خلافات قضائية بين مالك الوحدة وغيره من الأفراد، حتى لا تتورط في أي قضايا سابقة لا دخل لك بها.
بعد التأكد من مستندات الملكية ورخصة العقار، يجب عليك ان تحصل على ما يسمى بالشهادة السلبية بالتصرفات على العقار، ويتم الحصول عليها من مصلحة الشهر العقاري، وهذه الشهادة هي التي تمكن المشتري من التأكد من عدم وجود تصرفات سابقة على العقار أو الوحدة، مثل بيعها او تأجيرها سابقا او حاليا دون إعطاء معلومات بهذا للمشتري الجديد، فهذه الشهادة تضمن لك ان لا يتم دفع أموال في وحدة مباعه لغيرك.
يحق لك ان تطلب من مالك الوحدة السكنية صورة من اخر فاتورة كهرباء او غاز لهذه الوحدة، ومن المهم ان تتأكد اذا كانت هذه الوحدة تابعه لاتحاد ملاك في العمارة مثلا انه لا يوجد عليها أي مستحقات صيانه او غيرها، حتى لا تجد مطالبات مالية من اتحاد الملاك لك عن فترة لم تستخدم فيها هذه الوحدة.
عند تحرير العقود يجب الا تكتفي بالعقد الابتدائي، والعقد الابتدائي هو عقد يتم تحريره بين الطرفين البائع والمشتري، وعيب هذا العقد انه قد يسمح بقدر من التلاعب فيه مما لا يضمن لك كل حقوقك كاملة، لذلك كان من المهم ان يتم تحرير عقد بيع مسجل، وهذا النوع من العقود يكون الأصل منه موجودا في الشهر العقاري، وان يكون به رقم وتاريخ الإشهار.
العقد يجب ان يتضمن بيانات كل من الطرفين بشكل واضح مبينا الاسم كاملا سواء فرد او شركة ومحل الإقامة او عنوان المراسلة وكافة التفاصيل الأخرى.
من اهم الإجراءات التي تضمن لك حقوقك كاملة هي ان تذكر كل تفاصيل الخاصة بالوحدة في العقد، مثل المساحة الإجمالية، حصة الوحدة من الأرض ومن المرافق ومن السطح ومن المنور ومن الجراج ومن المداخل، وجود حديقة مصاحبة للوحدة ام لا وماهي مساحتها وبيان حصة الوحدة منها، الدور الذي توجد به الوحدة، وعنوان العقار كاملا، ورقم المرحلة اذا كانت الوحدة في كمباوند سكني.
يجب ان يكون العقد مبينا حقوق والتزامات كل من البائع والمشتري بصورة واضحة مفصلة شاملة لكل التفاصيل والبيانات، كأن يتم كتابة قيمة الأقساط المستحقة وعددها ومواعيد سدادها، والوقت المحدد للتسليم، وماهي شروط التسليم، وحالة الوحدة التي سيتم الاستلام عليها، وغرامة التأخير في التسليم، وقيمة التأمينات او وديعة الصيانة، ومراحل التشطيب، ومواصفات التشطيب، وغيرها من كل التفاصيل التي تجعلك تضمن كل حقوقك كاملة.
بعد كتابة العقد يجب ان يتم البدء سريعا في إجراءات تسجيله بالشهر العقاري او تسجيل توكيل رسمي من البائع لك وان يعطيك العقد او التوكيل الحق في ان تبيع هذه الوحدة لغيرك أيضا، وبدء إجراءات دعوى صحة توقيع ونفاذ، وهي إجراء قضائي قانوني يتعلق بالوحدة العقارية لضمان حقوق المشتري وعدم ترك فرصة لأن يتعرض لأي عملية نصب، ويفضل الاستعانة بمحامي ليساعدك على الانتهاء من هذه الإجراءات. ويتم إرفاق صورة من المخطط العام للمشروع او الكمباوند السكني ومراحله والمرحلة الموجود بها الوحدة وتفاصيله وخدماته مع العقد كملحقات له.
من الأفضل دائما ان تسارع بنقل عداد الكهرباء بإسمك كمالك حالي لهذه الوحدة، فهو ضمان كبير لحقوقك بها، خاصة وان في العديد من الإجراءات الحكومية الأخرى يتم طلب اخر فاتورة كهرباء خاصة بهذا العقار كإثبات على محل إقامتك.
بهذه الخطوات السابقة تستطيع ان تضمن الا تتعرض لأي عملية نصب او احتيال او حتى ضياع لجزء من حقوقك المادية والمعنوية من شراءك لوحدة سكنية جديدة، ويفضل دائما ان تدرس الإجراءات المطلوبة بدقة حتى لا يسهو عليك أي إجراء هام مما يفقدك حق من حقوقك في ملكية او التصرف في هذه الوحدة.
صلاحيات هذا المنتدى:
لاتستطيع الرد على المواضيع في هذا المنتدى